【令和3年度】サービス付き高齢者向け住宅の補助金｜額と条件とは

令和3年度　サービス付き高齢者向け住宅の補助金について

サービス付き高齢者向け住宅（入居者に対して安否確認や生活相談サービスの提供が義務付けられたバリアフリー構造の賃貸住宅）として登録された建物が、補助金の交付対象です。

また、税の軽減措置も設けられており、こちらは後半に詳しく書いています。

補助金の金額

• 居住部分に交付される補助金額（新築）の決定方法は以下です。

1. 工事費等に補助率を乗じた金額（10分の1）
2. １戸当たりの補助限度額の合計額（上限70～135万円）

1,2を比べ、少ない方の金額が補助額となります。

ネイブレインでサ高住建築をする場合、新築/床面積25㎡未満が多いです。その場合の２の限度額としては今までは戸あたり90万円でしたが、令和3年度から70万円に引き下げられました。

ただし、ネイブレインでサ高住建築をする方のほとんどは、現状は１の「1/10」が補助額となっています。

• 併設される高齢者生活支援施設は建設費用の10分の1（上限：1施設当たり1,000万円）

土地を購入してサービス付き高齢者向け住宅経営を行う場合の事業収支の一例を紹介します。

上記の補助金の計算は以下です。また建築費202,000,000円のうち、補助対象外項目をひいた金額を180,000,000円とします。

①補助対象工事費 補助率
180,000,000 × 10% ＝ 18,000,000
②戸数 限度額
30戸 × 700,000 ＝ 21,000,000

①＜ ②
よって①が適用され、補助金は18,000,000円となります。

※2021年の実績の例。金利上昇や建築費高騰により、収支の内容が変わることがあります。

補助金交付の要件

補助金が交付されるためには、以下の条件を満たしている必要があります。また令和3年度から追加された項目も多くあります。

・高齢者住まい法に基づくサ高住として10年以上登録すること

・入居者の家賃の額が、近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないように定められていること

・入居者からの家賃等の徴収方法が前払いによるものに限定されていないこと

・市町村のまちづくり方針と整合していること

・運営情報の提供を行うこと

・入居者が、任意の事業者による介護サービスを利用できること

【以下、令和3年度から追加された要件】

・新築のサ高住の立地が、土砂災害特別警戒区域に該当しないこと

・新築及び改修のサ高住では、地方公共団体からサ高住に対して応急仮設住宅又は福祉避難所としての利用について要請があったときは、協定締結等の協議に応じること。また、発災時には、運営上支障がある等の特段の事情がある場合を除き、地方公共団体と協議の上、要配慮者（原則としてサ高住入居資格を有する者）を受け入れること

・家賃の限度額は、所在市区町村に応じて設定した額（11.2～24.0万円／月）とすること。等

補助金の申請方法

サービス付き高齢者向け住宅の補助金の申請や書類の準備は、以下の通り複雑です。ネイブレインでは専任の補助金担当スタッフが主導となって行うため、補助金の受領まで円滑に進みます。

申請方法

サ高住の登録申請(都道府県による審査→登録通知の発出)後、補助金の申請をします。

1. 交付申請書の提出(サ高住事務局による審査→交付決定通知の発出)
2. 事業着手
3. 完了実績報告書の提出(審査)
4. サ高住事務局より補助金額の確定通知の発出
5. 補助金の受領

交付申請に必要な書類

• 交付申請書
• 印鑑証明書
• サ高住登録通知の写し(登録申請書の写し)
• 申請建物の平面図、配置図、案内図
• 住戸タイプごとの平面詳細図
• 用途別求積図、面積表
• 按分面積表
• 工事内訳書
• 建設工事発注先の妥当性説明書
• 事業費統括表
• 需要予測書
• ローンの審査承認を得たことを証する書類
• 意見聴取に対する回答書の写し
• 既存物件の運営情報公開報告書
• 「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」に関する報告書

先ほどと重複しますが、補助金は令和7年度まで継続決定されたものの、補助上限が下げられたりしているため、「補助金を活用したサービス付き高齢者向け住宅」を計画している方は早めに進めることをおすすめします。

その他の税制優遇

サービス付き高齢者向け住宅を新築又は取得した場合、補助金のほかにも特例の税制優遇があります。

ただし、サービス付き高齢者向け住宅の登録を受け、建設補助金の交付を受けた場合、必ずこれらの特例の適用を受けることができるというわけではありませんので、ご注意ください。

不動産取得税の税制優遇：特例　減額措置の適用範囲の拡大

サービス付き高齢者向け住宅の新築等において、不動産取得税の減額措置の適用範囲を拡大する特例があります。下図は、サービス付き高齢者向け住宅に係る特例の表です。

固定資産税の税制優遇：特例　5年間の軽減措置

新築のサービス付き高齢者向け住宅のうち次の要件を満たすものについて、最初の5年間の固定資産税額を、2分の1以上6分の5以下の範囲で各市町村が条例で定める割合で減額することとされています（1戸当たり120㎡を限度とする）。適応要件は以下です。

1. 国から補助金を受けていること
2. 戸数10以上のもの
3. 1戸当たり床面積30㎡以上180㎡以下（共用面積を含めて判定）
4. 令和5年3月31日までの新築等

サービス付き高齢者向け住宅用の土地にかかる固定資産税は「住宅用地」となるため、以下のようにそれぞれ軽減されます。

• 敷地1戸当たり200㎡まで固定資産税の課税標準が6分の1
• 都市計画税の課税標準が3分の1

税制優遇は、サービス付き高齢者向け住宅の登録を受け、補助金の交付を受けた場合に必ず適用を受けることができる、というわけではありません。それぞれの税法に適用要件が個別に定められており、その要件を満たす必要があるうえ、適用される床面積や、その床面積の計算方法も異なります。

また、ここで紹介した税制優遇の対象となるのは、新築（新築後まだ人の居住の用に供されたことのないものの取得を含む）であって、入居者と賃貸借契約を結ぶものに限られます。

まとめ

サービス付き高齢者向け住宅の建築には大きな金額が必要となりますが、土地を持っていないサラリーマンでも融資を受けられる唯一の不動産投資です。サ高住のマーケットは、高齢化の加速で24年は拡大する見込みといわれています。国の供給支援策である「補助金」や「税制優遇」などをかしこく受けるためには「サービス付き高齢者向け住宅の建物はそれらの要件を満たして計画する」必要があります。

また補助金は令和7年度まで継続決定されたものの、補助上限が下げられたりしています。数年後には補助金が終了する可能性もあるかもしれないので、「補助金を活用したサービス付き高齢者向け住宅」を計画している方は早めに進めることをおすすめします。

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