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投資家の方
福祉施設建築ならネイブレイン
いま不動産投資をするなら、
東海3県のサ高住・障がい者向け
グループホームです。
- サ高住は、国と公的金融機関が推奨する唯一の不動産投資
- 障がい認定を受けている約936万人に対して、障がい者向けグループホームの供給率は約6％
- ネイブレインなら、サ高住・障GHの運営までをワンストップサポート
不動産投資市場の現状
current status
まずは、不動産投資市場の現状についてどうなっているのか考えてみましょう。2019年に金融庁が発表し、新聞各紙でも取り上げられた「老後資金2,000万円不足問題」。これをきっかけに、自身で計画的に土地活用や資産形成をしようと不動産投資への関心が高まっています。
また、2018年に不動産融資問題が相次ぎ、不動産投資の融資環境が激変しました。
いままで、サラリーマン大家などの不動産投資をされてきた方々は、融資を受けやすい某銀行などからお金を借りてアパート建築などの投資をしていましたが、この不動産融資問題で民間金融機関が不動産投資を目的とした融資から事実上撤退したため、不動産投資ができなくなってしまいました。
ただし、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）をつかった不動産投資スキームだけは、国と公的金融機関が推奨する唯一の不動産投資のため、一般的な土地なしサラリーマンでも、このスキームを使えば実際に不動産投資が実現できます。
また、国からの自立支援給付金を受けられる障がい者向けグループホーム（障GH）も、需要の高さや収入の安定性などの面で融資を受けやすい不動産投資です。地域と障がい者への社会貢献につながるという、大きな意義もあります。
サ高住全国のサ高住の数と補助金事業の延長
サ高住とは、サービス付き高齢者向け住宅のことです。高齢者が住む賃貸住宅であり、「サービス」とは状況把握や生活支援のことを指します。
現在、国が発表している正確な数値でサ高住として登録されている全国数は7,956棟（270,244戸）です（令和3年9月現在）。
約10年前に「サービス付き高齢者向け住宅」という制度がスタートして、当時、国が目標として定めたのが60万戸でしたが、目標の半分にも届いていないのが現状です。
また、2020年12月21日に国土交通省が補助金事業の5年延長を発表し「令和7年まで」としています。とはいえ、将来的には補助金が受けられなくなる可能性があり、投資をお考えならなるべく早い時期に決断したいところです。
障GH全国の障がい者向けグループホームの数と自立支援給付金
障がい者向けグループホームには、軽度障がい者向けの「介護サービス包括型」、重度障がい者で他の日中活動サービスを受けられない方向けに「日中サービス支援型」といくつか種類がございます。
令和元年度の調査では、障がい者向けグループホームの全国数は5,720棟。障がい認定を受けている約936万人に対して、供給率は約6％しかありません。
運営者の収益は、入居者から徴収する入居費ではなく、国からの給付金。「自立支援給付金」として、毎月一定額が支払われるしくみです。
グループホームの開業にあたっては、法人を立ち上げた上で、消防設備や共用の家具などを整え、国の認可を得る必要があります。ただし、そのような手間はあっても、グループホームが絶対的に足りていない現状と、自立支援給付金という安定収入が見込めることから、これから不動産投資をはじめたい方にマッチする投資スキームです。
ネイブレインの福祉施設の実績
-
完成物件
22棟645戸
※大手他社比90％以上！
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施工中物件
4棟149戸
※大手他社比90％以上！
-
着工準備中物件
8棟270戸
※大手他社比80％以上！
-
合計
棟戸
施工実績
construction results
愛知、岐阜、三重でNo.1の施工実績。だから、安心。だから、このクオリティ。
豊富な施工実績を活かし、運営する方、利用する方、ご家族みなさまの満足を結ぶ場所を提供します。
- サ高住
サービス付き高齢者向け住宅
- 障GH
障がい者向けグループホーム
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- サ高住の投資計画
- 障がい者向けグループホームの投資計画
サ高住の投資計画
features
サ高住の投資に興味のある投資家向けに、不動産投資の点から見たポイントを詳しく解説。
しっかりと理解を深め、頭の中にビジョンをつくりましょう！
サ高住重要ポイント
- 土地を持っていないサラリーマンでも融資が受けられる唯一の不動産投資
- 融資は公的金融機関から35年長期固定金利
- 東証一部上場企業の一括借り上げシステム（サブリース）で安定した経営実現
- 国の供給支援策「補助金」「税制優遇」が受けられる
- マーケットは高齢化の加速で24年は拡大する見込み
- 高めの賃料が見込めるエリアで低価格の土地を発掘し仕入れる
サ高住投資スキームの全体像
サ高住投資スキームの全体像
お施主様を中心に、4社が連携をしてスキームを組み立ています。国や行政はお施主様に対して補助金や税制優遇などでバックアップをします。住宅金融支援機構は融資をバックアップします。日本管理センター（JPMC/東京本社 東証一部上場）は一括借上げ（サブリース）を行います。弊社ネイブレインは、主に愛知県とその近隣県での建築、サ高住補助金申請、登録を行います。
また、右側の民間金融機関は、協調融資やつなぎ融資で、資金のつなぎを行っています。運営会社というのは実際のサ高住を運営していく会社で、入居者からの家賃の受取を行っています。
サ高住投資スキームの要件
サ高住投資スキームの成立に必要な要件は以下の4つです。
まずは土地がでてこないと始まりません。そして発掘した土地が一括借り上げで承認される必要があります。また、建物を建てても運営会社がないと当然事業が成立しません。ここまでそろって、融資の承認です。
この4つがそろって初めてサ高住投資スキームが成立するのです。上記を踏まえて、成立までのプロセスを見てみましょう。
- サ高住投資の依頼受諾
- 土地探し（必要要件のA）
- 一括借り上げ査定（必要要件のB）
- 運営事業者探し（必要要件のC）
- 融資事前審査（必要要件のD）
- 融資本申込み（必要要件のD）
- 法人設立（法人名義の場合）
- 設計
- サ高住登録・補助金申請
- 着工
以上のA～D、①～⑩を経て着工となりますので、土地の発掘期間にもよりますがサ高住建築には多くの時間を有します。「①サ高住投資の依頼受託～建物完成」までとなると、おおよそ1年半～2年ほどかかります。
併せて、サ高住用地はなかなか簡単には出てきません。日々ご提案できるサ高住用地の発掘を行っていますが、現在20名の方と打ち合わせしており相談された順番にサ高住のご提案をさせて頂いておりますので、「サ高住建築には多くの時間を有する」ことも加味して、ご検討いただくのであれば少しでも早いご相談をお勧めします。
住宅金融支援機構の融資
- 年収400万円以上であればサラリーマンの融資可能
- 土地取得費も全額融資対象
- 融資は35年返済、金利は35年固定金利
- 自己資金は約1000万円程度
- 35年の長期固定金利は2.29％（2021年11月1日現在）
- 新設法人での融資可能、資本金などの要件はなし
- 融資の際の保証人および保証料は不要
JPMC日本管理センターの
一括借上げ「ふるさぽ」
- 空室による大幅な収入減がなく経営が安定する
- 最長15年間は賃料の改定がないため経営が安定する
（15年後は2年毎の更新） - 運営会社は、JPMCの審査基準をクリアした
ふるさぽパートナーから選定 - 運営会社の倒産・撤退リスクを大幅に軽減できる
- 融資の審査にも大きなプラス材料となる
サ高住成功のポイント
- 建設コストをおさえてつくる
- 一括借上げ（サブリース）で収入を安定させる
- 長期固定金利で支出を安定させる
ネイブレインのサ高住なら…
- 建物を規格化することで大幅なコストダウンを実現
- JPMCの一括借上「ふるさぽ」で安定経営を実現
- 住宅金融支援機構の「35年固定金利」で支出を安定化
サ高住事業収益の例
サ高住の不動産投資を成功させるために必要な収支のおおよその条件は以下です。
こちらの例はかなり実例と近い数字をあてはめています。
| 建物 | 1棟30戸 駐車場10台 |
|---|---|
| 土地 | 1,000㎡（約300坪） |
| 建設地 | 愛知県・岐阜県・三重県の一部（ネイブレインの施工可能エリア／その他のエリアについてはご相談ください） |
| 借り上げ | JPMC日本管理センター「ふるさぽ」スーパーサブリース80／賃料46,000円/戸 |
| 融資 | 住宅金融支援機構 返済年数35年 35年固定金利 金利2.28％ |
| 土地取得 | 購入地 9.3万円/坪（2,800万円） |
土地を購入して
「サービス付き高齢者向け住宅経営」を行う場合の事業収支例
| （単位：千円） | ||
|---|---|---|
| 建築費 | 建築本体工事 付帯工事（給排水/外構/地盤改良） 太陽光発電システム工事 設計管理費 |
165,000 19,000 11,000 7,000 |
| 小計 消費税（10%） 合計 |
202,000 20,200 222,200 |
|
| 補助金 | （スマートウェルネス住宅等推進事業） | -18,000 |
| 諸経費 | 各種登記/火災保険/水道分担金 等 土地取得費（経費200万円込） |
15,800 30,000 |
| 総事業費 自己資金 10,000 投入 |
250,000 借入 240,000 |
|
収入
| 保証賃料 収益分配金 太陽光売電収入 |
13,248 1,656 840 |
|---|---|
| 収入計 | 15,744 / 年 |
支出
| 借入金返済 租税公課 SSL手数料 修繕積立金 借入金返済（土地分） |
9,918 764 348 500 1,214 |
|---|---|
| 支出計 | 12,744 / 年 |
| 収支（年間） | 3,000,000円 |
|---|
※ 実施時期や計画地、借入主様の条件により内容が異なります。
※ 金利上昇や建築費高騰により、収支の内容が変わることがあります。
サ高住事業スケジュールの例
スケジュールの全体的な流れは次のとおりです。
土地発掘からオープンまでの所要期間は、建築地（市町村）によって差異が大きくなります。
すべてが問題なくスムーズに進んだ場合、土地発掘～オープンまで約1年～1年半です。
ネイブレインが通常ご案内している工期としては、土地発掘～オープンまで約1年半～2年です。
サ高住Q&A
- 近隣からの反対は起きませんか?
-
建築してからの反対はほとんどありません。
中には障がい者が住んでいることがわからなかったという意見もいただきます。ほとんど反対で頓挫することはありませんが、費用発生の前に住民への挨拶を行いますので万が一頓挫した場合でも費用が発生することはありません。
- 借上げている福祉事業者は倒産しませんか?
-
現状入居者確保に困るということは考えづらいので、収益が出なくて倒産というリスクは少ないかと考えられます。
行政もいきなり倒産して、障がい者の住居がないという状況にはしたくないので始める前の審査をしたりします。行政の外郭団体が借り上げたケースもあります。
- 入居者が暴れたりしないか心配です
-
グループホームは共同生活援助施設であり、入居申し込み時に面談を行い、共同生活を送れるかの審査があります。そのため、他害を行うような方は入居することはできません。
- 変形地も対応してもらえるの？
-
もちろんです。変形地だから…とあきらめることはありません。エリアの特性、ターゲットや時代のニーズを踏まえて、最適かつ個性的な物件を設計・ご提案させていただきます。
柔軟な発想、豊富な経験、そしてオーナー様の想いに応える熱意で魅力あるプランをご提案します。
今までのアパートの常識には捕らわれない、入居者の心を射止める魅力的で競合に負けない物件をご提案します！
- 外観デザインにこだわりがあるのはなぜ？
-
古さを感じさせない建築デザインを徹底的に研究しています。最新の市場動向も踏まえて、エイジング加工の素材を積極的に取り入れながら、設計しています。
デザイン性が高いことは、高い入居率・高い収益性・安定した経営を実現するための重要な要素となります。
- 建築会社によっては、優れた建材を扱わないのはなぜ？
-
コストが高いというのが大きいですが、施工ノウハウが確立していないのも理由のひとつです。
特に海外の安全性・耐久性に優れた建材は、日本の湿度や温度に対応しておらず、通常の施工方法では使えないものもあります。経験を積んで確かな施工方法を確立させた会社のみが、標準仕様の商品として扱うことができるのです。
- 音のトラブルはどうすればいいの？
-
生活音のトラブルを回避することは、選ばれ続けるための１つの要素ですね。
ネイブレインでは、上下層を１世帯で広々と暮らせるメゾネットスタイルを推奨します。共同住宅ながら、戸建て感覚を与えることができますし、プライバシーの確保、上下層の騒音トラブルを抑えることができます。広く快適な暮らしを実現することにより高収益、長期入居も見込めます。
需要やしくみ、投資や事業の成功パターンなどについて詳しく説明しました。
失敗しない・経営難にしないための投資は一筋縄ではいきません。
将来性を考えてぬかりなくシミュレーションをし、成功するサ高住を建てましょう！
不動産投資をお考えなら、
ネイブレインに
お気軽にご相談ください。
ネイブレインなら
運営事業者や金融機関と上手に橋渡し
実績多数のネイブレインなら、土地所有者である地主様と、運営事業者（福祉法人など）や金融機関（銀行）などと上手に橋渡ししながら、障がい者向けグループホームの計画、建築、運営までをトータルでサポートします。
一般の土地活用だと・・
事業者を仲介する存在がいない、
各事業奢がバラバラ
ネイブレインなら、
おまかせで、安心！
障がい者向けグループホーム成功のポイント
- 土地を自己資金で購入すること
- 業績の良い運営事業者とのマッチング
- 最適な評価方法での金融機関への融資打診
ネイブレインの
障がい者向けグループホームなら…
- グループ会社に不動産ショップ「トチスマ・ショップ」を持ち、安価な土地の発掘からお手伝い
- 安定経営されている運営事業者様との
マッチングをネイブレインにて実施 - 事業性の高さを担保とした評価法を用いて、
融資打診のための事業計画書作成もサポート
障がい者向けグループホーム事業収益の例
サ高住の不動産投資を成功させるために必要な収支のおおよその条件は以下です。
こちらの例はかなり実例と近い数字をあてはめています。
| 建物 | 1棟30戸 駐車場10台 |
|---|---|
| 土地 | 1,000㎡（約300坪） |
| 建設地 | 愛知県・岐阜県・三重県の一部（ネイブレインの施工可能エリア／その他のエリアについてはご相談ください） |
| 借り上げ | JPMC日本管理センター「ふるさぽ」スーパーサブリース80／賃料46,000円/戸 |
| 融資 | 住宅金融支援機構 返済年数35年 35年固定金利 金利2.28％ |
| 土地取得 | 購入地 9.3万円/坪（2,800万円） |
土地を購入して
「サービス付き高齢者向け住宅経営」を行う場合の事業収支例
| （単位：千円） | ||
|---|---|---|
| 建築費 | 建築本体工事 付帯工事（給排水/外構/地盤改良） 太陽光発電システム工事 設計管理費 |
165,000 19,000 11,000 7,000 |
| 小計 消費税（10%） 合計 |
202,000 20,200 222,200 |
|
| 補助金 | （スマートウェルネス住宅等推進事業） | -18,000 |
| 諸経費 | 各種登記/火災保険/水道分担金 等 土地取得費（経費200万円込） |
15,800 30,000 |
| 総事業費 自己資金 10,000 投入 |
250,000 借入 240,000 |
|
収入
| 保証賃料 収益分配金 太陽光売電収入 |
13,248 1,656 840 |
|---|---|
| 収入計 | 15,744 / 年 |
支出
| 借入金返済 租税公課 SSL手数料 修繕積立金 借入金返済（土地分） |
9,918 764 348 500 1,214 |
|---|---|
| 支出計 | 12,744 / 年 |
| 収支（年間） | 3,000,000円 |
|---|
※ 実施時期や計画地、借入主様の条件により内容が異なります。
※ 金利上昇や建築費高騰により、収支の内容が変わることがあります。
障がい者向けグループホーム相続税のシミュレーション
ネイブレインでは、正確に現状を把握するため様々な資産活用方法を想定し「相続税」の試算を行います。一人ひとり異なるケースに応じてあらゆる可能性を検討し、最適な方法を選択します。
障がい者向けグループホーム事業スケジュールの例
スケジュールの全体的な流れは次のとおりです。
土地発掘からオープンまでの所要期間は、建築地（市町村）によって差異が大きくなります。
すべてが問題なくスムーズに進んだ場合、土地発掘～オープンまで約1年～1年半です。
ネイブレインが通常ご案内している工期としては、土地発掘～オープンまで約1年半～2年です。
障がい者向けグループホームQ&A
- 将来、いまのアパートの様にサ高住も供給過多になることはないのでしょうか?
-
サ高住が、いまのアパートの様に供給過多になる可能性は非常に低いと考えています。アパートを建てようとして行政からストップがかかることはありませんが、サ高住は行政の許可を取らなければ建てることはできません。※
行政との事前協議の中で、該当エリアにサ高住が既に十分足りていれば、行政は「総量規制」を行使して許可を出さない対応をとります。
※正確には許可を取らなければサ高住として登録することが出来ず、登録できなければ補助金を受け取ることが出来ない仕組みになっています。
- サ高住も、やはり古くなれば家賃は下がるのでしょうか?
-
アパートは築年数の経過とともに家賃が下落することが多いですが、サ高住の場合は数年の経過がその施設の実績となり、「古くなった」というよりは「長年の実績があり安心」という評価につながります。10年、20年と年月積み重ねていくことで、利用者様やそのご家族様にとっての安心感につながります。
需要やしくみ、投資や事業の成功パターンなどについて詳しく説明しました。
失敗しない・経営難にしないための投資は一筋縄ではいきません。
将来性を考えてぬかりなくシミュレーションをし、成功するサ高住を建てましょう！
不動産投資をお考えなら、
ネイブレインに
お気軽にご相談ください。